Cercasi immobili disperatamente

Quello della logistica immobiliare è un mercato emergente che da alcuni anni sta vivendo un trend positivo e una stagione di grande visibilità a livello nazionale e internazionale, complici anche i rapidi cambiamenti dei modelli di consumo e distribuzione dei prodotti.

Gli edifici logistici sono un anello essenziale della supply chain. Molto spesso sono un patrimonio storico, un’eredità dell’azienda: lo sforzo quotidiano rivolto alle operations, alla risposta al cliente, al budget mensile, distoglie spesso l’attenzione delle aziende dalla pianificazione di medio-lungo periodo del proprio network distributivo, che al contrario dovrebbe considerare ciascun magazzino e dove va l’azienda in termini di mercati di sbocco commerciale, canali di vendita e tipologia di clienti, nonché settori merceologici trattati.

Cambio di mentalità

Nel corso degli ultimi anni, il forte incremento delle vendite online e l’adozione di modelli di business fondati su consegne in tempi rapidi hanno comportato la necessità di aprire nuovi centri logistici in posizioni strategiche e al contempo migliorare e rendere più sostenibili ed efficienti le strutture logistiche esistenti. Queste infrastrutture hanno un ruolo fondamentale nella supply chain aziendale, per garantire lo stoccaggio, il controllo di qualità, l’allestimento/preparazione degli ordini e la distribuzione dei prodotti.

Per settore immobiliare logistico, si intende quella parte del comparto immobiliare che si occupa dell’analisi localizzativa, nonché della realizzazione e della vendita di immobili con destinazione a uso logistico: in pratica, magazzini e centri logistici dove vengono organizzate le attività di stoccaggio, smistamento e distribuzione di materie prime, semilavorati e prodotti finiti per una singola azienda o una pluralità di operatori economici.

Sicuramente i grandi operatori immobiliari, presenti da diversi anni nel mercato nazionale e internazionale, hanno determinato una maggiore omogeneità tipologica e standard qualitativi più elevati, per supportare le moderne e diversificate esigenze delle aziende. Gradualmente, nel corso degli anni, l’offerta di immobili logistici specializzati ha raggiunto, con il loro contributo, caratteristiche e “prezzi industriali”, permettendo alle aziende di ogni settore e comparto di non presidiare questo aspetto della loro attività e destinare le loro risorse finanziarie a impieghi più strategici e finalizzati ad accrescere la competitività nei rispettivi mercati di riferimento.

Quale opzione scegliere tra proprietà, affitto o leasing

Per gli immobili destinati a uso logistico, la locazione e il leasing stanno sostituendo la tradizionale formula dell’acquisto, che negli anni passati ha rappresentato la modalità preferita dalle aziende, ma purtroppo ha lo svantaggio di richiedere il supporto di prestiti bancari, dimostratisi nel corso del tempo estremamente onerosi e impegnativi in termini di capacità di investimento di un’azienda rispetto alle attività da ritenersi maggiormente core.

Attualmente i beni immobili di proprietà delle aziende sono ridotti al minimo, mentre si stanno sempre più diffondendo la locazione e il leasing, che non gravano eccessivamente sui costi aziendali e permettono di utilizzare diversamente la liquidità ovvero il credito bancario. In questi ultimi anni, nel mercato degli immobili a uso logistico è emersa anche la tendenza a offrire al mercato una nuova forma di locazione (conosciuta come contratto di disponibilità di spazi) che include non solo l’edificio, ma anche tutto ciò che è coinvolto nella sua gestione.

Un’alternativa per le aziende che hanno necessità di spazi di magazzino per massimo 1-2 anni è appunto quella di sottoscrivere un contratto di messa a disposizione di aree vuote, comprensivo di manutenzione ordinaria e straordinaria, raccolta rifiuti, servizio di ronda notturna, illuminazione degli spazi, servizi Internet, allacciamenti acqua e gas.

L’attuale orientamento della domanda di magazzini a uso logistico sembra privilegiare le soluzioni di affidamento degli immobili flessibili nel tempo e nello spazio e comunque in grado di offrire un ampio ventaglio di servizi all’intera catena logistica. In questo contesto anche la formula del sale & lease-back, (in italiano, vendita con patto di locazione) rappresenta una forma di finanziamento aziendale, che consiste in un contratto di vendita di un bene stipulato tra il soggetto che lo possiede e l’istituzione finanziaria che contestualmente lo assegna in locazione finanziaria (più conosciuta come leasing finanziario) al cedente; costui pertanto si trasforma da proprietario del bene a utilizzatore.

Come in tutti i contratti di leasing, anche nel contratto di lease-back l’utilizzatore ha la possibilità di riscattare il bene al termine del contratto di locazione, tramite il diritto d’opzione d’acquisto. Sono sempre più numerose le aziende che scelgono questa formula, in funzione della propria strategia di medio- lungo periodo.

Svincolare la proprietà dalle operations consente da un lato di allocare i costi operativi per centri funzionali, lasciando la possibilità di concentrare gli investimenti nelle attività core business, dall’altro garantisce le migliori performance in termini strutturali, standard tecnici e localizzativi.

Parametri per selezionare correttamente il magazzino

Gli studi e le analisi necessari a supportare i processi di localizzazione, dimensionamento e definizione delle diverse ipotesi gestionali di un’infrastruttura logistica rappresentano gli strumenti fondamentali per governarne il processo di realizzazione e successiva gestione. Tali scenari devono tener conto delle influenze dirette o indotte dalle scelte infrastrutturali, organizzative e tecnologiche, nonché di quelle altrettanto importanti sull’assetto territoriale e ambientale, in stretta relazione con le esigenze espresse dal territorio di appartenenza (domanda di servizi logistici in relazione a tipologia, dimensione, mercato e settore delle aziende).

Le infrastrutture logistiche devono permettere una gestione efficace delle merci in termini di ricezione, immagazzinamento e distribuzione, facilitando anche la movimentazione efficiente con sistemi automatizzati o manuali (carrelli elevatori, nastri trasportatori, gru ecc.). La capacità di stoccaggio dev’essere sufficiente per supportare le operazioni previste.

Ma quali sono i criteri fondamentali per la corretta localizzazione e gestione di un centro logistico? Di seguito si elencano le cinque caratteristiche fondamentali che devono possedere i nuovi centri logistici:

Magazzini personalizzati: non esiste un’unica tipologia di immobile logistico. Ogni magazzino è diverso dagli altri perché deve rispondere alle diverse esigenze di ogni azienda. Di conseguenza è buona regola, prima di avviare la progettazione e/o ricerca sul mercato, definire in maniera precisa la specifica destinazione d’uso, la tipologia e le caratteristiche tecnico-costruttive di riferimento.

Per esempio, bisogna definire e/o verificare l’altezza utile interna sotto trave del magazzino (solitamente non inferiore a 10-12 metri per magazzini moderni), che varia tra il magazzino di stoccaggio intensivo di prodotti o il magazzino di distribuzione da cui giungono e partono molti automezzi. Lo stesso numero di baie di carico e scarico dipenderà in quantità variabile dalle funzioni svolte dal magazzino: sarà sicuramente più elevato in un centro logistico distributivo o un cross-docking e decisamente inferiore in un magazzino di puro stoccaggio di prodotti.

La distanza tra il pavimento e il soffitto dev’essere sufficiente per ospitare scaffalature alte e attrezzature di movimentazione verticali. Particolarmente importante è anche la definizione degli spazi esterni adibiti a piazzale di carico/scarico, valutando correttamente le dimensioni minime ottimali per consentire un’agevole manovra ed eventuale sosta degli automezzi. Le caratteristiche funzionali, tecniche e dimensionali delle infrastrutture logistiche sono cruciali per garantire operazioni efficienti, sicure e scalabili.

Ogni infrastruttura dev’essere progettata considerando le specifiche esigenze operative e di mercato, assicurando così la massima efficienza e competitività della logistica di un’azienda.

Attenzione alla dimensione e alla posizione geografica: la scelta dell’area logistica è una variabile strategica fondamentale per la crescita del business di un’azienda e la gestione quotidiana dei flussi di merci. La dimensione complessiva dell’infrastruttura dev’essere adeguata ai volumi di traffico merci previsti. I magazzini possono variare da piccole strutture di qualche migliaio di metri quadrati a grandi complessi di centinaia di migliaia di metri quadrati. La capacità di stoccaggio dev’essere sufficientemente ampia per ospitare il volume di merci previsto, con spazi ottimizzati per diverse tipologie di stoccaggio (per esempio, scaffalature in altezza e adeguate zone di carico/scarico e preparazione degli ordini).

I nuovi centri logistici vengono preferibilmente realizzati in zone ad alta accessibilità e quindi ben servite da infrastrutture stradali. È fondamentale anche calcolare la distanza dalla città più vicina e/o dai bacini di traffico di maggior interesse per la specifica attività aziendale. Molti centri logistici sono posizionati strategicamente vicino a porti, interporti, parchi logistici e/o aeroporti, soprattutto quando un’azienda riceve e/o vende i suoi prodotti all’estero.

Se un’azienda movimenta elevate quantità di merce sarà interessata a magazzini di grandi dimensioni, ricercando nella maggior parte dei casi localizzazioni non strategiche per ridurre i costi di utilizzo/costruzione. Al contrario, se il magazzino verrà destinato in prevalenza a consegne locali, si ricerca un immobile il più vicino possibile ai centri abitati e/o bacini da cui arrivano i maggiori volumi di traffico. In tutti i casi, ogni magazzino ha un valore in euro al metro quadrato e va sfruttato caso per caso al massimo delle sue potenzialità.

Magazzini efficienti e dotati di moderne tecnologie: gestire i flussi delle merci senza l’aiuto delle moderne tecnologie oggi è impensabile. Quando si seleziona un nuovo magazzino, bisogna sempre tener conto del fatto che i costi dovranno comprendere anche sistemi di gestione dei flussi fisici, contabili e informativi e sistemi di automatizzazione di alcuni processi interni. L’innovazione rappresenta sempre un valore aggiunto e un’opportunità di crescita. Oggi sono sempre più diffusi i magazzini automatizzati, in grado di ridurre i margini di errore e assicurare una corretta gestione di tutte le fasi della supply chain.

Per garantire una gestione ottimale, le infrastrutture logistiche devono supportare sistemi informativi avanzati per la gestione della supply chain, del magazzino e del trasporto, garantendo la tracciabilità e la visibilità delle merci. Devono anche essere in grado di adattarsi rapidamente alle variazioni della domanda e ai cambiamenti nei processi operativi, offrendo così flessibilità operativa. Infine, è fondamentale che garantiscano la sicurezza delle merci con sistemi di sorveglianza, controllo degli accessi e procedure di gestione delle emergenze.

Sono necessari anche sistemi di controllo della temperatura e dell’umidità (per la conservazione di merci sensibili a questi fattori) e impianti tecnologici avanzati (illuminazione efficiente, sistemi antincendio, rete elettrica e connessioni Internet ad alta velocità).È essenziale che l’infrastruttura logistica sia in grado di supportare tecnologie di automazione, inclusi robot per la movimentazione delle merci, droni per l’inventario ed eventuali veicoli a guida autonoma per le movimentazioni interne.

Attenzione alla sostenibilità: da alcuni anni si registra una sensibilità crescente da parte delle imprese verso la sostenibilità degli immobili logistici, che possono impattare negativamente sull’ambiente a causa degli elevati consumi degli impianti di illuminazione, riscaldamento e climatizzazione.

Esistono impianti logistici di ultima generazione in grado di trasformare i magazzini in strutture eco-green a basso impatto ambientale tramite l’installazione di moduli fotovoltaici e serramenti che riducono la dispersione del calore; la raccolta e il riciclo dell’acqua piovana; gli impianti sprinkler moderni; le luci a Led a basso consumo e ampie finestre per sfruttare al meglio la luce solare.

Avere un magazzino ecocompatibile per lo stoccaggio della merce è una soluzione attuabile, per esempio, attraverso la produzione totale o parziale di energia utilizzando fonti rinnovabili (sole, acqua e vento).

Come valutare una corretta localizzazione

La corretta localizzazione delle infrastrutture logistiche richiede una pianificazione attenta e l’analisi di vari fattori. Il processo inizia con un’analisi della domanda e dell’offerta logistica, valutando i volumi di merci, i tipi di prodotti e le esigenze dei clienti per quanto riguarda la domanda ed esaminando l’offerta di infrastrutture logistiche nella regione per identificare eventuali lacune o sovrapposizioni.

Successivamente, si procede alla selezione dei siti potenziali. Questo passaggio implica considerare la vicinanza a reti di trasporto principali come autostrade, ferrovie, porti e aeroporti, valutando anche l’accessibilità per i veicoli commerciali. È importante verificare la disponibilità di terreni o edifici adatti allo sviluppo di infrastrutture legate alla logistica e assicurarsi che le aree selezionate siano conformi ai piani regolatori locali e alle normative urbanistiche.

La valutazione dei costi rappresenta un altro passaggio cruciale. Bisogna considerare i costi di acquisizione del terreno, stimare i costi di costruzione o adattamento delle infrastrutture e tenere in conto i costi operativi, inclusi quelli per la manodopera, l’energia, la manutenzione e i trasporti.

Gli attori del mercato delle infrastrutture logistiche

Nel contesto nazionale dell’offerta di immobili per il settore della logistica sono presenti molti attori, dagli investitori specializzati fino ai costruttori dei magazzini. In particolare, si possono individuare le seguenti categorie:

• sviluppatori logistici: sono società che propongono progetti per la realizzazione di immobili a uso logistico. In alcuni casi possono coincidere con l’investitore (ossia un fondo di investimento specializzato), in altri sviluppano esclusivamente l’intervento immobiliare per conto dell’investitore, nel rispetto delle richieste dell’azienda che intende utilizzare il magazzino;
• investitori specializzati: si tratta di società (capaci di gestire operazioni complesse sul lungo periodo e sostenere margini di rischio elevati) che si interessano all’investimento di capitale in immobili del settore logistica già realizzati o in corso di sviluppo. Fanno parte di questo segmento tutte le attività legate all’istituzione e alla gestione finanziaria di fondi destinati a investimenti negli immobili industriali e commerciali;
• localizzatori: si tratta di società di consulenza immobiliare che, tramite analisi di mercato, definiscono la valutazione degli immobili esistenti, identificano per le nuove realizzazioni proprietà e aree edificabili e determinano le strategie di localizzazione in funzione delle esigenze della specifica azienda-cliente;
• costruttori di immobili logistici: sono società di costruzioni edili, in grado di offrire tutte le competenze tecniche e manageriali per assicurare una corretta esecuzione e localizzazione dell’immobile nel rispetto delle caratteristiche e delle specifiche tecniche richieste dall’azienda cliente nella realizzazione del magazzino. Alle volte si configurano come general contractor, ovvero come soggetti in grado di fornire un impianto completo chiavi in mano;
• società interportuali, ossia società a capitale prevalente pubblico che propongono, all’interno di aree attrezzate per la gestione di attività di trasporto e di logistica, anche la disponibilità di magazzini con differenti formule (vendita del magazzino o dell’area dove costruirlo, locazione e/o contratti di messa a disposizione di aree vuote ecc.);
• broker immobiliari: società di consulenza immobiliare che si occupano dell’acquisizione, della vendita e della locazione di immobili, per conto di aziende e soggetti privati nel settore della logistica, industriale e commerciale. Normalmente elaborano analisi di potenzialità del mercato, con andamento dei canoni di locazione e vendita di immobili nuovi e usati presenti nelle diverse aree geografiche del Paese, e forniscono informazioni di supporto al cliente in merito alle strategie di localizzazione dei magazzini.